Economist

Pe timpul verii, când cei mai mulți studenți eliberează apartamentele ocupate pe durata anului universitar, chiriile locuințelor scad în medie între 5-10%, potrivit experților imobiliari.

Victor URSU, victor.ursu@eco.md

Chiriile rezidenţiale din Chișinău, acestea nu au consemnat schimbări semnificative în primele luni ale lui 2012 și nu sunt preconizate schimbări semnificative pe acest segment în perioada imediat următoare, rămânând de văzut ce impact va avea asupra pieţei începutul noului an universitar. Segmentul închirierilor este unul care se aşează, departe de efervescenţa anilor 2009-2010 când, pe fondul căderii sectorului de cumpărări, piaţa închirierilor a explodat.

Doar în luna mai curent potrivit anunțurilor de mică publicitate din ziarul Makler, numărul apartamentelor scoase spre închiriere este de 5051. Cele mai multe locuințe sunt oferite spre închiriere în sectorul centru al Chișinăului, urmat de Botanica și Râșcani 1292 și respectiv 681 de oferte.

Cum preţul este influenţat de zonă?

Chiriile cerute de proprietari variază în funcţie de zona în care este amplasată locuinţa şi tipul acesteia, precum şi în funcţie de dotări.

Astfel, oferta medie de închiriere pentru o garsonieră este de 100 de euro. Cele mai ieftine garsoniere pot fi închiriate în sectorul Sculeni şi Buiucani, zone în care chiriile încep de la 100 de euro.

Cei care vor să locuiască în zone mai bine cotate, vor scoate din buzunar cu 100 de euro în plus, dar vor putea fi chiriaşi într-o garsonieră din zona Centru, Bulevardul Ştefan cel Mare. În această zonă, pentru un apartament cu două camere de lux chiria poate să ajungă chiar şi la 500 de euro.

Chișinăul are cele mai mari randamente din chirie

Piața autohtonă a locuințelor cumpărate cu scop investițional, pentru a fi exploatate pe segmentul închirierilor, continua să fie evitată de investitori. Investitorii sunt orientați mai degrabă în construcția și comercializarea locuințelor, care le asigură banii grămadă, fără mari bătăi de cap.

Pe de altă parte investitorii străini de astăzi sunt interesați de oportunitățile imobiliare în estul Europei și sunt ademeniți cu randamente spectaculoase oferite de state precum Republica Moldova, Ucraina sau de altele mai vechi precum Ungaria.

Piețele din aceste țări oferă astăzi randamente din chiriile rezidențiale mai mari cu 3 pana la 6 puncte procentuale comparativ cu cele realizate în Europa.

Potrivit datelor Global Property Guide (GPG), care analizează randamentele oferite de proprietăți măsurând 120 mp utili, localizate în centrul capitalelor, cele mai mari venituri (randamente) anuale din chirii se obțin astăzi pe piața rezidențială din Chișinău (11,18%), Kiev (Ucraina - 9,09%) si Budapesta (Ungaria 8,29%).

Top 5 mondial

Republica Moldova se află, de altfel, pe poziția a doua în top cinci al piețelor cu randamentele cele mai spectaculoase din chirii. Pe locul întâi se află Jakarta (Indonezia), unde rentierii obțin un venit brut anual de 11,38%, iar pe poziția a treia - capitala peruană Lima (10,56% randament).

Locurile următoare sunt ocupate de Jamaica (Kingston - 10,07%) și Salvador (10,02%).

Datele GPG relevă că în ierarhia statelor cu cele mai mari prețuri rezidențiale privind statele din regiune, România se află la coada clasamentului, proprietățile fiind mai scumpe doar față de cele din Serbia, Ungaria, Bulgaria și Republica Moldova.

Datele se referă la locuinţa etalon (120 mp utili, aflată în zona centrală sau de lux). Preţuri mai mari se regăsesc însă în Ucraina, care totuşi oferă randament din chirii mai bun, Polonia, Slovenia, Cehia, Grecia si Slovacia.

Dacă la finele anului 2009 se constata o reducere cu peste 10% a preţurilor la imobil, nu putem spune acelaşi lucru şi despre piaţa închirierii. Numărul ofertelor de închiriere a crescut, însă preţurile au rămas aceleaşi. Şi asta pentru că în piaţa chiriilor nu s-au făcut investiţii, iar vânzătorii de apartamente aşteaptă vremuri mai bune, când preţurile vor urca di nou, iar cumpărătorii dimpotrivă speră ca imobilul să se ieftinească.

În ultimii doi ani cererea de chirii în capitală a crescut, respectiv s-a majorat şi oferta de închiriere. Iar prețurile au rămas neschimbate potrivit anunțurilor de mică publicitate și constituie în medie în municipiul Chişinău:

– 1 odaie 150-220 euro;

– 2 odăi 180-250 euro;

– 3 odăi 250-400 euro.

A scăzut cererea şi respectiv preţul de închiriere a apartamentelor cu confort înalt, care rar când depăşeşte 500 euro pe lună. De asemenea, a scăzut cererea şi la închirierea pe termen scurt (pe un termen de până la o lună). E cert că nivelul preţurilor de închiriere pe termen scurt depăşeşte nivelul chiriei pe termen lung.

Toate datele înregistrate par să creioneze imaginea unei piețe în care prețul închirierilor se stabilizează și în care chiriașii părăsesc mai greu locuințele ocupate. Pe fondul acestei stagnări, nivelul chiriei solicitate nu mai pare a fi principalul motiv de schimbare a locuinței, ci mai degrabă amplasarea apartamentului sau dotările acestuia.

În general situația de pe piața chiriei, potrivit Agenției Imobiliare Nika Imobil se dezvoltă conform schemei standard, vara, după încheierea anului școlar - stagnare, iar toamna chiriașii sunt în căutarea locuinței. Această precipitare continuă, de obicei până în noiembrie, după care piața revine la starea inițială, care durează până la începutul sezonului următor.

Toate apartamentele oferite spre închiriere sunt divizate în două categorii: locuințe clasa econom, și locuințe business. Apartamentele de clasa econom sunt apartamentele de serii tip aflate în zone rezidențiale ale capitalei. Chiriașii unor astfel de locuințe sunt preponderent familiile tinere și studenți.

Locuințele de clasa business sunt apartamentele din blocurile noi. Acestea sunt amplasate de regulă în centrul orașului sau străzile principale ale sectoarelor orașului. Chiriașii unor astfel de locuințe, de regulă, sunt străinii, oameni de afaceri. Un asemenea apartament cu o singură cameră este închiriat cu 250-300€, cu două camere – 400-500€. Rentabilitatea anuala a chiriei constituie 6-7%.

În acest segment se conturează câteva case tip premium. Acestea sunt complexele locative „Crown plaza” de pe str. Bucureşti, „Lara city” de pe str. 31 August, și casele noi de pe str. M. Eminescu. În aceste complexe costul chiriei este semnificativ mai mare. Prioritatea lor o constituie locul amplasării bun, parcarea și teritoriul păzit. Costul chiriei unui apartament cu două camere în unul din aceste complexe constituie 800-1000€, cu trei camere 1000-1200€, inclusiv chiria parcare.

Costul chiriei pentru o casa modernă nouă din regiunea Valea Morilor constituie 2-2.500€, deși pentru unele case acest preț poate atinge și la 4.000€ lunar.

DOSAR

Potrivit datelor Bursei Imobiliare Lara, în general numărul ofertelor de închiriere a rămas neschimbat. Cele mai mari reduceri de preţ pentru chirie au fost observate la fel ca şi în anii precedenți la obiectele din categoria de preţ înalt, adică pentru locuinţele de elită cu o suprafaţă mare şi casele individuale din sectoarele de prestigiu. Aceste obiecte au ajuns să fie date cu greu în chirie şi faţă de ele se înaintează cerinţe cu mult mai mari. Nivelul preţurilor de închiriere la locuinţele solicitate a rămas practic la nivelul anului precedent: cu o odaie 140-200 euro, cu 2 odăi 150-220 euro, cu 3 odăi 200-350 euro. Cererea şi, respectiv, preţul de închiriere a unui apartament de lux a rămas practic la nivelul anului trecut. Preţul propus de închiriere a apartamentelor de lux pe termen lung rareori depăşeşte 500 euro pe lună.