La fel ca în țările vecine, sectorul imobiliar din Republica Moldova a crescut spectaculos până la criza din 2009: de peste 13 ori, potrivit datelor statistice. Însă ulterior ramura mai mult a avut o dezvoltare modestă, iar volumele de construcții de până la criză încă nu au fost atinse.
Acum ceva vreme dezvoltatorii au profitat de cererea în creştere, dar şi de preţurile mici. Iar mobilele au devenit nu doar o necesitate, cât mai degrabă un instrument de investiţii pentru populație. În consecinţă, preţurile la case şi terenuri au crescut, alimentate de moldovenii plecaţi la muncă peste hotare care, de multe ori, şi-au investit veniturile obţinute în locuinţe.
Criza însă a schimbat macazul. Întreg sectorul a scăzut cu peste 35% iar unele proiecte imobiliare sau au falimentat, sau sunt înghețate
Preţurile medii ale apartamentelor au ajuns cu o cincime mai mici faţă de perioada boomului imobiliar, până la 604 de euro/mp, în luna august, potrivit unei analize a agenţiei imobiliare Lara.
Măsurile de austeritate anunţate de Guvern vor avea un impact negativ asupra zonei tranzacţiilor imobiliare, dar şi în unele cazuri asupra preţurilor. Piaţa imobiliară din Moldova va continua să fie amorțită, iar preţurile se vor menţine în continuare la aceiași medie.
În contextul economic actual este imposibil de vorbit despre o revenire a pieţei imobiliare sau măcar de o stabilizare, iar vocile care susţin acest lucru nu fac altceva decât să încerce să crească artificial preţurile sau să-şi vândă stocul de locuinţe construite care stau de luni bune la vânzare.
Nu este momentul pentru tranzacţii
Totuşi, preţurile mici din piaţă nu vor garanta reluarea tranzacţiilor sau apariţia unui număr tot mai mare de clienţi. Blocajul se va menţine, deja nu mai e vorba de bani aici sau de preţ, ci de faptul că moldovenii, oricât de tentantă ar deveni o ofertă imobiliară, vor ezita să cumpere deoarece orice sumă disponibilă va fi ţinută şi economisită pentru un viitor incert.
Pe termen scurt şi mediu, stocul de locuinţe noi fără clienţi va creşte, mulţi dezvoltatori au probleme tot mai mari la obţinerea finanţării pentru finalizarea proiectelor, iar proprietarii persoane fizice vor ajunge să vândă apartamentele la oraş la un preț mult mai micfaţă de cel din prezent.
Prea puţine surse de finanţare
Republica Moldova este percepută drept o ţară riscantă pentru investițiile pe piața imobiliară, de aceea este normal ca investitorii să nu fie prea entuziaşti să finanţeze proiecte imobiliare autohtone, sunt de părere analiștii imobiliari. Dificultăţile de pe pieţele bancare au avut drept consecinţă renunţarea la acordarea de împrumuturi pentru anumite categorii de active, printre care şi cele imobiliare. Această tendinţă va continua şi în 2012, iar băncile vor continua să reducă împrumuturile ipotecare.
În ceea ce priveşte finanţarea, aceasta se obţine în primul rând de la bănci, iar cum normele de creditare sunt din ce în ce mai restrictive este normal ca investitorii să nu intre pe piaţa imobiliară locală.În condiţiile în care băncile sunt restrictive şi în Europa, investitorii au găsit şi alte modalităţi de finanţare.
Potrivit experților imobiliari, dacă alte ţări din Europa investitorii caută soluţii de finanţare în piaţa de capital, în Republica Moldova nu poate fi vorba de acest lucru, deoarece piaţa moldovenească de capital lipsește. Iar jucătorii din piață care se avântă în dezvoltarea proiectelor imobiliare construiesc pe banii oamenilor. Ceea ce comportă un grad de risc ridicat, deoarece cei care investesc banii în astfel de proiecte imobiliare nu au nicio garanție că dezvoltatorii își vor onora promisiunile.
Cu greu se vând și apartamentele de pe piața secundară
„Dacă acum câțiva ani se cumpăra practic tot, piaţa era în creştere, omul se gândea că va procura un apartament pe care îl va putea vinde mai târziu mai scump. Acum situaţia este incertă, ba mai mult, este în continuă scădere”, susţine Nicolae Ostafeiciuc, expert imobiliar la Agenţia „Lara".
Potrivit expertului, cele mai întrebate sunt apartamentele cu o cameră sau două. Preţul lor a scăzut de la începutul anului cu 2-3% și variază între 25-30 de mii de euro pentru locuințele cu o cameră şi, respectiv, 32-40 de mii de euro pentru două. Chiar dacă preţul la apartamentele cu suprafaţa mai mare a scăzut până la 10%, totuşi acestea nu se cumpără. Preţul lor este de la 45 de mii de euro în sus. Nicolae Ostafeiciuc este convins că piaţa imobiliară va fi în lentă scădere, iar condiţii de îmbunătăţire în acest moment nu există.
Nici situaţia locuințelor noi construite nu este mai bună. Practic nu există vânzări. În sezonul estival vânzarea apartamentelor s-a redus cu până la 60%-80%. Potrivit reprezentanților companiilor de construcții, mulţi sună, dar nimeni nu vine să vadă apartamentul măcar.
Jucătorii din piață spun că fiecare companie de construcție stabileşte preţurile de vânzare în funcţie de prețul de cost şi marja de venit. Preţurile la apartamentele noi nu mai pot fi scăzute, deoarece după cum spun managerii companiilor firmele vor suporta pierderi. Pe viitor firmele de construcţii se orientează spre proiectarea blocurilor cu apartamente a căror suprafaţă nu va depăşi 60 de metri pătraţi.
Totuși, experții imobiliari spun că piața imobiliară autohtonă poate fi relansată doar printr-o o relansare sănătoasă a sectorului construcţiilor.Autorităţile publice de resort ar trebui să uşureze procedurile administrative în construcţii. De asemenea, ar trebui să stimuleze concurenţa loială pe piaţă, „Dezvoltarea produselor ipotecare şi stimularea concurenţei dintre bănci pe acest segment al pieţei ar redresa situaţia pieţei imobiliare", sunt de părere experții.
Dezvoltatorii din piață au amorțit
Companiile de construcții din Republica Moldova și-au încetinit ritmul lucrărilor, dovada este creșterea nesemnificativă de 0,7% a fondului locativ. Localităţile rurale dispun de cel mai mare fond locativ, cu o suprafaţă de 49001,1 mii metri pătraţi sau 61,4% din volumul total al fondului locativ. Fondul locativ din localităţile urbane are o pondere de 38,6% şi o suprafaţă de 30859,2 mii metri pătraţi.
Datele BNS arată că gradul de asigurare a populaţiei cu spaţiu locativ pe un locuitor, în medie pe ţară, a constituit 22,4 m2, în localităţile urbane – 20,8 m2, rurale – 23,6 m2 . Iar la 1 ianuarie 2012 fondul locativ al Republicii Moldova a cuprins 1315,3 mii apartamente, din care în localităţi urbane 768,2 mii unităţi, în localităţi rurale – 547,1 mii unităţi.
Din volumul total al apartamentelor existente 10,5% revin apartamentelor cu o cameră, 32,3% – cu două camere, 36,2% – cu trei camere, 21% – cu patru şi mai multe camere.Cota preponderentă a locuinţelor se află în proprietate privată a cetăţenilor şi persoanelor juridice, constituind 97,4% din totalul fondului locativ al Republicii Moldova.
Situația de pe piața imobiliarădin prima jumătate a anului curent practic nu a suferit schimbări. Stabilizarea a avut loc pe toate segmentele. Fluctuația prețurilor a fost nesemnificativă. Piața a încetat să mai fie speculativă și a devenit conservatoare, cu rentabilitate scăzută, cum este caracterizată de altfel o piață cu risc scăzut.
Situația actuală se va menține până la sfârșitul lui 2012, preţurile vor fi stabile cu fluctuații nesemnificative. Pentru înviorarea pieței e nevoie de intensificarea activității actorilor din piață ce va creste numărul de tranzacții, iar cererea solvabilă se va face simțită.
Lasă un comentariu