Deşi ramura construcţiilor deţinea acum câţiva ani un rol central în dezvoltarea economică a Republicii Moldova, cu o pondere de peste jumătate la formarea capitalului fix, în prezent situaţia este dificilă pentru majoritatea dezvoltatorilor din ramură, care nu mai activează din cauza cererii reduse, dar şi a lipsei de bani.
Uşurinţa cu care poate fi înfiinţată o companie de construcţie îi face pe mulţi să se avânte în domeniu pentru a obţine profit imediat. Deşi în Republica Moldova există legea cu privire le licenţierea genurilor de activitate, ea este imperfectă. Oricine îşi poate înfiinţa o companie de construcţie fără să aibă în spate experienţă, management şi o bază normativă, cu un capital de doar 5400 lei. Folosindu-se de acest lucru, cei care îşi înfiinţează companii de construcţii, recurg la metoda construcţiei blocurilor pe mijloacele financiare ale beneficiarilor. Ceea ce s-a dovedit a fi o practică ineficientă, deoarece reprezentanţii companiilor de construcţii nu reuşesc să îşi onoreze obligaţiunile faţă de oameni, iar în majoritatea cazurilor falimentează
Deşi există un Cod al locuinţei, o reglementare care să prevadă clar obligaţiile dezvoltatorului faţă de client, lipseşte. Deficienţa a fost ignorată mai mult timp din cauza cererii ridicate pentru locuinţe în anii de dinaintea crizei care era alimentată de volumul crescând al remitenţelor. În acelaşi timp, mecanismele interne pentru stimularea cererii pentru imobil practic nu existau şi lipsesc şi în prezent. Experţii în domeniu spun că legislaţia din construcţii are nevoie de retuşuri, însă deocamdată propunerile sunt în standby.
O mie de companii de construcţii au proiectele imobiliare îngheţate
În prezent, în Republica Moldova sunt înregistrate 1500 de companii de construcţii dintre care doar un sfert mai activează. Iar celelalte care au începute o serie de proiecte imobiliare, le-au îngheţat pe o perioadă nedeterminată de timp, din lipsa resurselor financiare. Băncile sunt şi ele reticente la creditarea respectivilor dezvoltatori din cauza lipsei garantării rambursării împrumuturilor, dar şi a încrederii.
Numărul companiilor de construcţii după anul 2000, în urma cererii pentru locuinţe, a cunoscut o creştere spectaculoasă. Dacă în 2007 numărul acestora era de 2411 cu un volum total al vânzărilor de 8,4 miliarde lei, anual, în 2008 – an ce a precedat criza numărul dezvoltatorilor a crescut cu aproape 500, iar vânzările au totalizat 9,4 miliarde lei. În 2009, după ce antreprenorii au prins gustul obţinerii profitului într-o perioadă scurtă de timp, numărul companiilor a crescut cu 3434, la 5995 (cel mai mare număr după anul 2000), însă profitul acestora s-a redus cu 3 mil. lei.
Pe fondul atractivităţii sporite a ramurii respective pentru investitorii privaţi, numărul companiilor de construcţii cu capital privat a crescut de 2,5 ori, iar ponderea acestora în totalul companiilor de construcţii a crescut de la 79,3% în 2000 la 90,4% în 2008. Prin urmare, aceasta a permis crearea de noi locuri de muncă în economie, precum şi îmbunătăţirea relativă a situaţiei financiare a angajaţilor din ramură. Astfel, numărul angajaţilor din companiile de construcţii a crescut de la 44 mii la 76 mii,
iar ponderea populaţiei ocupate în ramura construcţiilor în totalul forţei de muncă mai mult decât s-a dublat, de la 2,9% la 6,1% (în perioada 2000-2007). La rândul său, aceasta a determinat dublarea ponderii valorii adăugate brute (VAB) create în ramura construcţiilor din total VAB pe economie (de la 3,1% în 2000 la 6,1% în 2008).
Anul 2008 – momentul supraîncălzirii pieţei
Anul 2008 a marcat momentul de supraîncălzire a pieţei, după care întregul sector a trecut pe un trend de descreştere. Această tendinţă a fost observată încă de la începutul anului 2008 când multe din proiectele rezidenţiale lansate în 2005-2006 nu au fost finalizate, iar pentru perioada 2008-2010 au fost planificate circa 20 de proiecte noi (de 3 ori mai puţin faţă de 2005-2006). Prin urmare, deja la finele primului semestru din 2008 volumul lucrărilor în antrepriză efectuate de organizaţii de construcţii-montaj a constituit doar 90% din nivelul din aceeaşi perioadă a anului 2007. Atât VAB în construcţii, cât şi investiţiile în capital fix sau volumul lucrărilor în antrepriză exprimate în preţuri constante din anul înregistrau o descreştere.
Totodată, raportul dintre salariul mediu lunar în această ramură şi cel mediu pe economie a crescut de la 132,3% în 2000 la 143,7% în 2007. Pe de o parte, creşterea salarială denotă o îmbunătăţire a situaţiei financiare a angajaţilor din acest sector, dar pe de altă parte aceasta mai semnifică şi constrângerile crescânde în ceea ce ţine de disponibilitatea capitalului uman necesar, cauzate în mare parte de fenomenul migraţiei peste hotare.
Per ansamblu, recesiunea din ramura construcţiilor a fost determinată de două şocuri majore: primul ţine de reducerea ofertei, iar al doilea de răcirea cererii. Aparent, şocul legat de ofertă a fost primul care a afectat negativ sectorul construcţiilor, fiind apoi urmat de şocul din partea cererii. Or, creşterea preţurilor din acea perioadă indica prezenţa unei cereri crescânde pentru produsele imobiliare, în timp ce deja la începutul anului 2008 mai multe companii întâmpinau dificultăţi în ceea ce ţine de accesul la surse financiare pentru demararea unor proiecte imobiliare noi.
Finanţarea piramidală a proiectelor imobiliare a îndepărtat companiile de construcţii de bănci
Companiile care au apelat la finanţarea piramidală a proiectelor imobiliare, reinvesteau contribuţiile viitorilor localnici în noi proiecte de construcţii. În paralel, insuficienţa de lichidităţi era compensată prin contractarea creditelor bancare. Un asemenea model de gestionare a pasivelor, semnifică faptul că dezvoltatorii reinvesteau resursele ce nu le aparţineau în crearea de active proprii. Prin urmare, în mai multe situaţii băncile comerciale au creditat companiile de construcţii în baza gajului creat, de facto, pe baza resurselor viitorilor locatari. Depistarea de către bănci a unor asemenea scheme de finanţare utilizate de companii a dus la anularea mai multor linii de creditare a proiectelor imobiliare. Prin urmare, volumul creditelor pentru construcţii şi imobil s-a diminuat brusc cu aproape 30%
Basconslux şi Glorinal, deţin întâietatea pe piaţa construcţiilor
Criza în construcţii a avut şi un efect pozitiv, deoarece a măturat de pe piaţă, jucătorii care nu şi-au onorat obligaţiile faţă de clienţi şi erau implicaţi în tot felul de şmecherii cu banii clienţilor. În prezent cele mai mari companii de construcţii care au reuşit să facă faţă cu brio dificultăţilor financiare sunt Basconslux şi Glorinal, care deşi în perioada de criză au înregistrat vânzări mai puţine, acum se bucură de cea mai mare cerere pentru locuinţe, de pe piaţă, dar şi de o imagine bună în rândul cumpărătorilor. „Glorinal şi Basconslux au reuşit să se menţină pe piaţă pentru că şi-au respectat promisiunile faţă de clienţi, în plus nu construiesc pe banii acestora, ceea ce este un avantaj faţă de alţi dezvoltatori”, explică Nicolai Ostafeciuc, şef de filială la Bursa Imobiliară Lara.
În ce priveşte doritorii de a achiziţiona apartamente, practic foarte puţini oameni mai investesc în construcţii nefinalizate. Iar numărul celor care investeau în imobile, s-a micşorat considerabil de la 30% cât era ponderea lor la sub 10%.
Totodată, Pavel Caba, preşedintele Federaţiei patronale în construcţii spune că sunt şi companii care lucrează, dar au datorii. „Dar piaţa în general stagnează, volumele lucrărilor în construcţii au descrescut cu peste 50% în primul trimestru din 2012 faţă de acelaşi trimestru al anului precedent”, precizează Pavel Caba.
Iar ceea ce se vinde în prezent sunt construcţiile finalizate - afirmă Pavel Caba - „ deoarece oamenii nu mai vor să îşi rişte banii în proiecte abia începute. Totodată, instituţiile financiare refuză să împrumute companiile de construcţii, care vor să finalizeze construcţiile începute, deoarece o parte din dezvoltatori au creat o imagine proastă a ramurii de construcţii în faţa băncilor”, e de părere Caba.
Lasă un comentariu